Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе комитета, политик считает, что постанов.

Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе комитета, политик считает, что постановление Кабинета Министров «О прогнозе показателей сводного бюджета Украины на 2008-2010 годы» является взвешенным и адекватным ответом на некоторые популистские законопроекты.

Глава Международного экономического комитета Игорь Шаров поддерживает намерение правительства ввести налог на недвижимость для физических лиц с 2009 года.

С наскока введение такого налога невозможно, поскольку необходимо провести предварительные мероприятия по инвентаризации имущества и созданию единого реестра недвижимости граждан, анализ платежеспособности населения и расчета оптимальной ставки такого налога», – считает И.Шаров.

«Для внедрения налога на недвижимость для физических лиц нельзя пользоваться тактикой Мальчиша-Кибальчиша.

«Поэтому за двухкомнатную квартиру пенсионерки, которая будет оценена более чем в $70 тыс., ей пришлось бы заплатить свыше $700 в год.

Кроме того, он напомнил, что «на рынке недвижимости Украины, особенно в столице, сложились завышенные цены на недвижимое имущество».

Он также отметил, что расчет ставки налога на недвижимость должен учитывать тот факт, что человек, строя себе, например, дом или покупая жилье, уже уплатил налоги из заработанных средств.

Именно такие границы и ставку определяет законопроект народного депутата Василия Цушко», – сказал глава комитета.

В то же время, по мнению И.Шарова, дискриминационным является положение законопроекта о том, что полученные от налога на недвижимость средства будут направлены на возвращение обесцененных вкладов.

«Государство должно ставить задачу – не причесать всех под одну гребенку, а стимулировать более широкие группы населения к покупке и владению недвижимостью. При этом оно должно цивилизованно решить вопрос с двойным налогообложением», – подчеркнул политик.

Во-вторых, депутат предлагает, в сущности, возложить налог, в том числе, и на стариков, которые тяжким трудом заработали себе жилье, чтобы за их же счет возвратить им утраченные вклады.

«Во-первых, под действие налога могут попасть свыше 70% киевлян и жителей других крупных промышленных городов, в том числе и малообеспеченных.

Напомним, в Верховной Раде зарегистрирован законопроект «О налоге на недвижимое имущество граждан» N2134, автором которого является лидер фракции Социалистической партии Украины Василий Цушко.

Однозначно, что источники финансирования для такой благородной цели, как возвращение сбережений, следует искать другие». И.Шаров предположил, что парламент, скорее всего, отрицательно оценит данные новации и поддержит позицию правительства.

Он также отметил, что основной целью этого законопроекта является обеспечение финансирования на местном уровне кредитования строительства социального жилья, жилья для молодых семей и решение вопросов, связанных с финансированием программ укрепления семьи.

По его словам, данный законопроект – это лишь заявка на то, что необходим Закон о «налоге на богатство», что задекларировано в пункте 19 Универсала национального единства.

Наибольшее значение маркетинг имеет при разработке концепции ТЦ, во время набора арендаторов (до и после открытия).

В сфере коммерческой недвижимости методики и технологии маркетинга используются на всех стадиях создания объектов, в том числе и торговых центров.

Стадию разработки концепции объекта коммерческой недвижимости условно можно разделить на несколько этапов, хотя в действительности, некоторые из них ведутся параллельно.

А результаты маркетинговых исследований являются основой всей концепции и идеологии объекта.

После завершения стадии подготовки, говорят специалисты, можно приступать к проведению маркетинговых исследований.

Цель первого этапа, который включает сбор и обработку вторичной информации, – подготовка к маркетинговым исследованиям, выработка их стратегии, определение объектов исследования, постановка целей и задач.

– Далее рассчитываются емкости рынка в торговой зоне ТЦ, при этом учитывается количество потенциальных потребителей, структура расходов, востребованность якорных арендаторов, финансовая емкость рынка по каждой товарной группе, составляется прогноз доли рынка, которую будет занимать торговый центр.

«К основным задачам, которые ставятся перед маркетинговыми исследованиями, относятся: анализ месторасположения, определение торгового потенциала участка, целевой аудитории, потребительского поведения этой аудитории, характеристик целевых групп, определение торговых зон объекта, анализ торгового окружения, спроса и предложения в первичной торговой зоне, определение торговых ниш. Сначала изучается месторасположение ТЦ, структура и величина потоков покупателей, транспортная и временная доступность объекта, а также статус места, где проводится строительство. Кроме того, очень важно определить уровень конкуренции существующей и перспективной: наличие в торговом окружении якорей, – рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия».

«Так, в результате проведения маркетинговых исследований мы установили, что киевляне тратят больше денег на спорттовары, нежели на бытовую технику.

Затем мы изучаем возможности якорных операторов, которые могут быть представлены в проектируемом объекте: наличие таких операторов, технические ограничения, влияющие на выбор того или иного арендатора». Исследуем, исследуем, исследуем Маркетинговые исследования позволяют определить структуру потребительских расходов и характер предпочтений.

на члена семьи больше денег тратит на товары по уходу за телом, нежели на развлечения.

Житель центральной части Киева с уровнем дохода более 4 тыс. грн.

– Также необходимо оценить уровень конкуренции на территории, где планируется строительство ТЦ.

Однако на Троещине совсем другая структура расходов, – рассказывает Вадим Непоседов.

Оцениваем объем продаж крупных магазинов, занимающихся этими товарами, которые могут отбирать существенную долю рынка.

Зная, сколько население первичной зоны тратить денег, например, на электронику, анализируем, сколько на сегодня предложено бытовой электроники в районе строительства нового торгового центра.

Формулируем концепцию Теперь можно приступить к формулированию концепции торгового центра.

Потом соотносим спрос и предложение по этой товарной группе и делаем прогноз на момент ввода в эксплуатацию».

Однако некоторые консультанты допускают существенные ошибки при проведении маркетинговых исследований на этапе разработки концепции.

На этой стадии на основании данных маркетинговых исследований определяется формат и тип ТЦ, его площадь, якорные операторы, товарные группы и т.д.

При этом, игнорируются некоторые важные цели и методы исследования: изучение конкурентов, анализ розничных продаж в первичной торговой зоне и др.

Их можно разделить на две группы: ошибки, связанные со стратегией исследования, и ошибки, связанные с применением различных методик. «Первая категория ошибок связана с тем, что «консультант» не понимает, что ему надо делать, какие у него стоят задачи и цели. Непрофессиональные консалтинговые компании очень часто в маркетинговых исследованиях ограничиваются просто описанием места расположения объекта и окружения или используют вторичные данные 1-2-годичной давности, очень мало касающиеся проблемы.

Вторая категория ошибок связана с неверным применением различных методик. Сегодня появилось много доступной информации, описывающей процесс создания концепции ТЦ.

Профессиональный консультант, который работает в сфере недвижимости и имеет опыт проведения исследований для нескольких десятков проектов, четко знает, какие цели и задачи стоят перед исследованием, как построить стратегию исследования и какие методы при этом применять.

Непрофессиональный подход приводит к неправильной организации опросов, замеров потоков, неверному определению целевой аудитории и т.д.

Но ведь очень важно не просто, следуя инструкции, собрать данные, а собрать их правильно, сохраняя логику исследования.

Например, первичная торговая зона – 30-минутная автомобильная доступность объекта. Хотя профессиональный консультант при определении торговой зоны опирается на комплекс различных факторов, – объясняет Вадим Непоседов.

Одна из самых распространенных ошибок – отождествление транспортной доступности с торговой зоной объекта.

Выводим на рынок На последующих стадиях реализации объекта в период проектирования и строительства торгового центра наступает этап продвижения ТЦ.

– Поэтому необходимо обращаться в компанию, специализирующуюся на проведении маркетинговых исследований в сфере коммерческой недвижимости, ориентирующуюся в предпочтениях не только потребителей товаров, но и потребителей площадей в будущем ТЦ (розничные операторы), имеет большой положительный опыт работы, имеет наработанные базы данных по недвижимости, потребительским характеристикам в различных сегментах рынка, в различных регионах».

На этом этапе разрабатывается рекламная кампания, задачи которой – создание бренда, образа торгового центра с акцентированием внимания на его конкурентные преимущества, создание и укрепление в сознании потенциальных операторов узнаваемости этого бренда, привлечение новых отечественных и иностранных операторов.

Его цель – привлечение арендаторов.

После этого можно приступать к набору арендаторов, контролируя и отслеживая эффективную рекламу. Рекламная кампания, ориентированная непосредственно на потенциальных посетителей, начинается, как минимум, за полгода до открытия торгового центра.

По словам Вадима Непоседова, на этом этапе главное – создать уникальное предложение, выбрать рекламные каналы продвижения, определить оптимальный бюджет и календарный план (до открытия) рекламной кампании, разработать презентационные материалы (буклеты, стенды, листовки и др.) и дизайн-макетов для СМИ, наружных носителей, полиграфии и т.п.

Для этого необходимо тщательно проанализировать свои конкурентные преимущества (месторасположение, подбор арендаторов, архитектура и доступность).

Базисом успешного маркетингового плана продвижения торгового центра является позиционирование.

При продвижении торгового центра учитывается множество факторов: характеристики целевой аудитории, месторасположение магазина, товарная и ценовая политики, наличие дополнительных услуг, оформление фасада и витрин, транспортные вопросы и т.д.

Разработка маркетинговой программы основана на сильных сторонах ТЦ и слабостях конкурентов.

Также необходимо провести ряд рекламных мероприятий, носящих локальный характер, направленных на привлечение потребителя и формирование четкого имиджа торговой точки.

Поэтому рекламная кампания по открытию торгового центра должна охватывать все действенные методы воздействия на потенциальных потребителей: агрессивная PR-программа, наружная реклама, реклама в метро и на радио, бортовая реклама на транспорте местных маршрутов, адресная рассылка, раздача информационных листовок и флаеров и т.д.

Можно открывать! По мнению специалистов, на открытии торгового центра должны проводиться мероприятия ориентированные на несколько групп: VIP-персоны, партнеры и арендаторы, пресса, посетители.

Локальные рекламные мероприятия должны быть рассчитаны на население торговой зоны и учитывать ее специфику.

«Открытие торгового центра должно быть запоминающимся и ярким. Поэтому мы рекомендуем проведение акций с привлечением якорных арендаторов торгового центра, проведение розыгрыша ценных призов, дисконтных карт и т.п.

Программа открытия должна удовлетворить индивидуальные потребности каждой из групп.

Подобные мероприятия способны привлечь внимание потребителя к новому ТЦ, а также формировать и поддерживать позитивный имидж», – объясняет Вадим Непоседов.

среди посетителей магазина, развлекательную программу с участием эстрадных артистов и соответствующим музыкальным оформлением.

В западных странах существуют базовые директивы для планирования и внедрения успешной программы продвижения торгового центра после открытия.

Продвигаем после открытия Чтобы торговый центр стал успешным, его необходимо «продвигать» и после открытия.

Как и в предыдущем случае, арендаторы вносят взносы, однако данный фонд полностью контролируется девелопером/собственником ТЦ. Арендаторы могут платить взносы непосредственно девелоперу/владельцу и не принимать активного участия в программах развития и продвижения. Преимущество маркетингового фонда перед ассоциацией торговцев состоит в том, что девелопер/собственник устанавливает полный контроль, а не полагается на избранных директоров ассоциации торговцев, которым может недоставать опыта в маркетинге, продвижении и PR, и которые скорее готовы представлять интересы своего магазина, чем интересы всего ТЦ.

Наиболее часто практикуется организация ассоциации торговцев, которая создается за 6-12 месяцев до открытия ТЦ и предполагает финансовое участие всех арендаторов в акциях по продвижению торгового центра. Ассоциация торговцев может осуществлять деятельность широкого профиля: совместное рекламирование центра, включая использование названия ТЦ на рекламных мачтах, печатных бланках, бланках накладных, бланках ведомостей; сезонные события и декорации и т.д. Финансирование ассоциации может осуществляться различными способами: процент от оборота торговой точки, процент от размера арендной платы арендатора, индивидуально оговоренные условия отчислений, а также комбинации вышеперечисленных методов. Альтернативой созданию ассоциации торговцев, более приемлемой в отечественной практике, может выступить создание маркетингового фонда, или фонда развития торгового центра, что является новым веянием в последнее время на Западе.

Промо-акции и специальные события могут быть использованы для того, чтобы оповестить общественность о центре и привлечь покупателей.

Вне зависимости от того, управляется ли ТЦ с помощью маркетингового фонда или ассоциации торговцев, необходимо принять важные решения относительно типов продвижения. Существуют два основных типа продвижения ТЦ: промо-акции и рекламные мероприятия.

Как бы там ни было, промо-акции должны быть нацелены на привлечение потребителей, а не толпы любопытных зевак.

Они могут быть в различной форме, но их стиль должен передавать характер ТЦ. Например, открытие дискаунт-центра не должно сопровождаться чересчур торжественной церемонией, а открытие ТЦ для состоятельных людей не должно походить на уличный карнавал.

Зона влияния медиа, в которых размещается реклама, должна максимально совпадать с торговой зоной ТЦ. Другие маркетинговые возможности включают прямую рассылку, наружную рекламу (рекламные щиты и общественный транспорт).

В дополнение к промо-акциям ТЦ можно продвигать посредством рекламы, которая поможет людям ассоциировать отдельные магазины торгового центра с имиджем самого ТЦ.

Разработка сайта торгового центра может оказаться недорогим и эффективным способом распространения информации.

Можно также использовать Интернет.

Поэтому всем своим заказчикам мы рекомендуем воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании, которая предоставляет полный комплекс услуг: управление технической эксплуатацией объекта недвижимости, коммерческое управление объектом и управление маркетингом.

Главное – сильная команда! «Эффективное маркетинговое и рекламное продвижение торгового центра невозможно без структурированной и сильной команды.

Как видим, маркетинг уже стал неотъемлемой частью любого девелоперского проекта.

Помимо этого управляющая компания осуществляет непрерывный маркетинговый аудит деятельности торгового центра, включающий контроль и обеспечение посещаемости ТЦ, анализ спроса населения на услуги центра, оценку эффективности рекламных кампаний, оценку успешности работы арендаторов, анализ работы конкурентов и т.д.», – рассказывает Вадим Непоседов.

По материалам «Украинской Торговой Гильдии»

И по мере развития украинского рынка, важность проведения маркетинговых мероприятий продолжает стремительно расти.