Однако эксперты предостерегают от неприятностей, вызванных неправильной планировкой . > Мансарды

Однако эксперты предостерегают от неприятностей, вызванных неправильной планировкой сооружений.

Многофункциональные комплексы выгодны застройщикам, арендаторам и покупателям недвижимости.

Если ранее при работах на большой площади оптимальным считалась постройка микрорайонов с выделенной инфраструктурой, то в настоящее время особенно в столице и крупных городах все более популярными становятся многофункциональные объекты.

Отечественный рынок недвижимости все больше приближается к тому, что принято называть «мировыми стандартами». Это относится и к объектам, строящимся на украинских просторах. Похоже, уходят в прошлое глобальные застройки микрорайонов однотипной недвижимостью.

В том числе и наиболее распространенные в Украине – офисно-жилые.

К ним принято относить комплексы различного назначения.

На месте трамвайного депо на улице Горького в Киеве собираются возвести комплекс, совмещающий жилые, офисные, торговые и складские помещения.

Однако уже сейчас появляются и другие варианты. Например, офисно-торговые и торгово-складские.

Ведь совмещение различных типов недвижимости позволяет диверсифицировать доходы.

Для фирм-застройщиков подобные объекты привлекательны с той точки зрения, что позволяют минимизировать риски убыточности строительства.

В свою очередь, офисные помещения и прочая коммерческая недвижимость обеспечат получение дохода в будущем.

Исходя из отечественной практики, можно сделать вывод, что жилая часть найдет своего покупателя достаточно быстро, позволив возместить большую часть вложенных средств, а то и весь проект.

Так что далеко не всякая строительная фирма возьмется за реализацию подобного проекта.

С другой стороны, строительство такого комплекса требует немалого опыта, поскольку совместить разные типы недвижимости значительно сложнее, нежели возвести здание той же площади, но имеющее одно-единственное назначение.

Комплексы предпочтительны для фирм, ведущих застройку наиболее дорогих участков и районов.

Либо комплекс будет иметь ограниченный набор помещений разного назначения (наиболее типичный на сегодняшний день вариант – это торговые помещения небольшой площади на первом этаже, несколько следующих отданы под офисы, а все остальные уровни – жилые).

В таком случае работник, получивший жилье в корпоративном доме, оказывается доступен для рабочих нужд 24 часа в сутки, поскольку может не тратить время на дорогу из дома и обратно.

За границей распространена практика строительства комплексов крупными компаниями.

Главное – вся инфраструктура рядом.

С точки зрения жильца комплекс обладает несколькими несомненными преимуществами.

Таким образом, обладатель квартиры в подобном здании может сходить в магазин, не выходя из дома. За границей распространена практика, когда такие комплексы строятся крупными компаниями.

Особенно объекты, которые содержат торговые площади.

В то же время не следует забывать, что в случае размещения в этом здании склада при неправильной планировке чей-нибудь балкон вполне может выходить на погрузочно-разгрузочную площадку, на которой круглосуточно будут находиться фуры.

В этом случае работник, получивший жилье в корпоративном доме, оказывается доступен для рабочих нужд 24 часа в сутки, поскольку может не тратить время на дорогу из дома и обратно. Главные же неприятности для жильцов могут исходить только от неправильной планировки комплекса. Например, вряд ли кому-то понравится жить в доме, подъезд которого служит одновременно холлом для торгового центра и десятка-другого офисов.

Немало неприятностей может доставить и неправильное распределение инженерных сетей между помещениями различного назначения.

Возможны проблемы из-за общего для всех помещения паркинга, на котором явно будет ощущаться дефицит мест.

Будущее – за многофункциональными комплексами.

Однако такие неприятности – вина прежде всего проектировщика и строителя.

Единственный сектор, которого, скорее всего, минует «комплексность», – социальное жилье, для которого ключевой характеристикой является доступность, а значит, низкая себестоимость.

Это признают эксперты в сфере строительства.

Поэтому именно комплекс, включающий наряду с жильем помещения другого назначения, может обеспечить его в большей степени.

Потребители других классов жилья ключевыми считают удобство и комфорт.

Интерес, проявленный к этому заседанию участниками клуба, свидетельствует о неослабевающем внимании к мансардам со стороны строительных фирм.

На заседании Строительного клуба 26 июня рассматривались правовые и технические вопросы возведения мансард.

Опыт — большое дело В ожидании первого докладчика, который запаздывал, участники Строительного клуба разговорились о собственном опыте мансардного строительства. Оказалось, что больная проблема у них общая — неопределенность юридических отношений с жильцами дома, который надстраивается мансардой.

Причем “материальные” проблемы решаются в настоящее время значительно успешнее, чем законодательные.

Опыт этой фирмы говорит, что уже при выборе дома для надстройки необходимо учитывать настроения жильцов.

Особенно много полезного рассказал И.Усов, руководитель фирмы “МЖК-Стройиндустрия”, которая работает в Киеве с 1991 года и выполнила за это время полдесятка мансард.

Они нередко создают домовой комитет по борьбе с “захватчиками” крыши.

Хотя крыша и наружная поверхность стен по закону жильцам не принадлежат (если это не кондоминиум, в их собственности находятся только квартиры и внутренняя поверхность стен), жильцы дома имеют немало прав, используя которые могут помешать строительству мансарды.

В итоге в судах сегодня проходит немало дел, которые касаются конфликтов, связанных с мансардным строительством.

По их жалобам создается комиссия, полномочная прекратить или затормозить строительство.

Чтобы оповестить население о готовящемся строительстве мансарды, юридически достаточно вывесить на доме объявление.

Поэтому “диагностика” настроений жителей дома не менее важна, чем оценка его технического состояния.

Это иногда помогает установить нормальные отношения, поскольку, если жильцы осознают и сформулируют свои требования, с ними легче договориться.

Но иногда фирмы практикуют устное оповещение жильцов, поясняя свою позицию, предлагая выразить свои пожелания и написать, с чем конкретно они не согласны.

Если это не удается, необходимо заключить договор, в котором фирма берет на себя ответственность за повреждения в квартирах верхних этажей и обязуется их отремонтировать в случае протекания или появления трещин.

Особенно “опасны” жители верхнего этажа. Поэтому лучше всего выкупить верхний этаж дома.

Умело составленный он может стать для строительной фирмы веским аргументом защиты.

Но важно до начала строительства провести официальное освидетельствование состояния квартир (и не только верхних этажей), чтобы потом не устранять разрушения всех предыдущих десятилетий. Показательно, что после подписания договора жильцы становятся более покладистыми, и появляется юридический документ, на который можно ссылаться при решении спорных вопросов.

Средняя стоимость квадратного метра мансарды обходится 350 долл.

Фирма “МЖК-Стройиндустрия” поделилась также некоторыми техническими подробностями своих методов строительства.

Документация на строительство мансарды обязательна, но нередко ее приходится значительно переделывать в ходе работ.

(включая кровлю, окна, стены из пенобетона, но без отделки и лифта).

Используемые в строительстве мансард конструкции всегда индивидуальны.

Средний срок строительства составляет 4-5 месяцев.

Стены делаются из пенобетона.

Пока фирме удавалось обходиться без башенного крана, используя под покрытие не тяжелые балки, а более легкие металлические фермы, разработанные специально для конкретной крыши с соблюдением всех нормативов.

Но опыт говорит: несмотря на меры предосторожности, небольшое протекание всегда происходит. Сложности при строительстве нередко доставляет деревянное перекрытие верхнего этажа и железобетонные плиты покрытия, которые всегда более слабые, чем типовое перекрытие. Поэтому иногда приходится поверх его выполнять монолит.

В начале работ, после снятия кровли, сразу ставится защитная пленка на временных стропилах, чтобы защитить верхние этажи дома от протекания при осадках.

И, наконец, предупреждение: в домах постройки 1950-х годов нередко цемента значительно меньше, чем должно быть, поэтому с этими домами лучше не связываться.

А вот с фундаментами зданий проблем пока не встречалось, обычно его прочность достаточна, чтобы выдержать надстройку мансарды и даже аттикового этажа.

Правила мансардной игры А.Ткачук, директор фирмы АРС, которая специализируется на выполнении функций заказчика, рассказал о правовых основах мансардного строительства в Киеве и подтвердил слух об их неопределенности в настоящее время. Сегодня подписано решение об отмене распоряжения КГГА 1997 года “О порядке …”.

Гораздо спокойнее работать со зданиями 100-летнего возраста: они выполнены из кирпича такого исключительного качества и прочности, что это вызывает удивление даже сегодня.

Порядок получения разрешения на строительство остается прежний: заключение инвестиционного контракта, включающего требования администрации.

Тем не менее, на практике оно продолжает действовать, а в ближайшее время ожидаются изменения в соответствии с современными условиями и накопленным опытом.

Если заказчик — уже собственник помещения чердака или верхнего этажа, то ему остается только получить письмо-разрешение.

По закону преимущественное право на устройство мансарды имеют владельцы квартир последнего этажа, но обычно это требование не доставляет хлопот состоятельному заказчику.

Перевести его в дальнейшем в другую категорию “реально, но накладно”.

В инвестиционном контракте записывается предназначение помещения (жилое или офис).

В АПЗ должно быть правильно и подробно записано, что именно собирается делать заказчик со зданием: переоборудование чердака, надстройку одного или двух или аттикового этажа и др.

Очень важно изначально правильно оформить правоустановительные документы.

Правда, осложнения могут возникнуть на любом этапе, поэтому проектировать мансарду должна организация, “которая сможет защитить проект”. При получении ТУ заказчик неизбежно натолкнется на несколько “подводных камней”.

Проект, сделанный в противоречии с АПЗ, имеет шанс пройти Градостроительный совет, но в дальнейшем все равно возникнут осложнения в Киевгосэкспертизе.

Если в здании деревянные перекрытия, пожарники откажутся выдавать ТУ.

Надо знать, как их обходить.

Иногда выясняется, что в старом здании фундаменты требуют усиления.

Но, по опыту докладчика, с их техническим советом можно договориться и они “находят возможность” обойти собственные инструкции.

Киевэнерго всегда выставляет требования: то протянуть кабель, то построить подстанцию.

Производство таких работ требует серьезной работы с конструкторами и больших издержек, на которые мало кто из инвесторов идет.

Однако главная проблема — город бдительно охраняет Управление охраны памятников. Обязательно требуется получение исторической справки, которая обходится 3-6 тыс.

Очень сложно получить ТУ у органов по газоснабжению, а в случае оборудования мансарды котлами индивидуального отопления требуется также разрешение органов охраны труда.

и выполняется 2 месяца.

грн.

Загромождение тротуаров при строительстве обойдется дорого, поэтому оно обычно ведется с колес, кран не нужен.

Кроме этого, Управление выдвигает и другие условия, без удовлетворения которых разрешение на строительство оформить не удастся.

Если получено АПЗ, ТУ, сделан и защищен проект, успешно преодолена экспертиза, то дальше особых проблем не предвидится, кроме конфликтов с соседями и жильцами.

Несмотря на это, технический надзор обязательно потребует порядок проведения работ с указанием места для складирования. Но это мелочи.

Еще одна трудность связана с получением права собственности на столь дорого доставшиеся помещения. Об обеспечении этого права следует позаботиться с самого начала оформления документов.

И тогда возможна остановка строительства до выяснения обстоятельств, суд, штраф, ремонты квартир… Как философски заметил докладчик, “нельзя быть кристально чистым при строительстве на гнилом доме”.

О материалах компании “Rockwool” рассказал ее торговый представитель в Украине А.Паламарчук.

Оказывается, уже год, как право собственности на мансарды не оформляется, поскольку окончательно не определено, кто этим должен заниматься: город или район. Из чего строить мансарды? Во второй части заседания фирма “Евроизол”, работающая со многими европейскими производителями, наглядно продемонстрировала изделия и строительные материалы для мансард. Участники заседания получили объемистый и подробный набор документации по номенклатуре и техническим решениям изделий и конструкций, а также объяснения их отличий от конкурентной продукции.

Не горит, поскольку изготавлливается из камня вулканического происхождения и температура его плавления составляет 1300°.

Этот материал “в огне не горит и в воде не тонет”.

В этом его явное преимущество перед органическими утеплителями.

Поэтому одна из причин применения “Роквул” — возможность повышения огнестойкости конструкций до класса F3 (3 часа).

Следующее качество — волокна в плитах “Роквул” расположены не параллельно, а “запутаны”, поэтому материал достаточно прочен на разрыв и устойчив к сжатию.

Воду и влагу из воздуха этот материал не впитывает, но паропроницаем — качества, полезные для мансарды.

Для мансард, специально для утепления стропильных систем, компания “Rockwool” рекомендует легкий рулонный материал Domrock (толщиной 25 см), из которого при необходимости можно нарезать достаточно жесткие плиты. Пароизоляция снизу нужна только над влажными помещениями (например, ванной комнатой), поверх утеплителя укладывается гидробарьер с выводом влаги наружу, предохраняющий от попадания воды при дожде. Убедительно рекомендуется двухслойное утепление мансард, закрывающее низ стропил, чтобы из них не получились мостики холода. При утеплении стен мансард и аттиковых этажей утеплитель располагается снаружи и допускает большое разнообразие систем фасадов — от вентилируемых до сделанных “мокрым” способом.

Его теплоизолирующие свойства соответствуют стандартам утеплителя высокого класса: сопротивление теплопередаче материала разных марок 3-6 м2°С/Вт. “Роквул” может применяться в любых конструкциях здания для утепления и звукоизоляции.

Усредненная стоимость 1 кв.м кирпичной стены, утепленной “Роквул”, составляет 23 доллара (система+строительная химия).

Причем в последнем случае для покраски можно применять только паропроницаемые краски и ни в коем случае не акриловые (а компанией рекомендуется специальная система “Экорок”, предназначенная специально для “мокрого” способа и включающая утеплитель и строительную химию).

Архитекторы захотели узнать: можно ли этим материалом выполнять кривые поверхности фасада радиусом до 2 м? Оказалось, пока возможна кривизна радиусом не менее 6 м.

Докладчик заверил, что плиты польского производства ничем, кроме более низкой цены, не отличаются от “западноевропейских”.

Так, был представлен новый кровельный материал среднего класса (“лучше шифера, хуже металлочерепицы”) — гутанитт на битумной основе.

О гидробарьерах, ветробарьерах, антиконденсатах, гидроизоляционных и кровельных материалах, водосточных желобах — всем том, что завершает конструкцию мансарды, рассказал менеджер фирмы “Евроизол” С.Дружинин.

штука. Мансардные окна представил технический консультант фирмы “Евроизол” Д.Шевченко.

Он напоминает шифер, но хорошо гнется, имеет различные цвета и поставляется в виде волнистых листов 2х2 м стоимостью 9 долл.

“Евроизол” пропагандирует изделия концерна “Roto Frank AG” (Германия) — одного из старейших и опытнейших производителей мансардных окон и комплектующих к ним.

Этот сложный и незаменимый элемент кровли производят очень немногие европейские компании.

Эта серия считается в Европе самой удачной по техническому решению и в стилевом аспекте, благодаря чему находится вне конкуренции на мировом рынке. Расположенный в верхней части окна механизм открывания створки позволяет открыть проем окна полностью, не перерезая его пополам. Это окна, предназначенные для самых требовательных заказчиков. Представленная на заседании серия Ecoline — более демократичная, классическая модель: с центральным подвесным механизмом створки для открывания; со стеклопакетом из закаленного стекла, заполненным аргоном; с гидроизоляционным окладом; с упрощенной системой монтажа на обрешетку и многими другими “удобствами”.

Кстати, только эта фирма делает мансардные окна в металлопластиковом варианте — серии “Alpinе”.

1340х1400).

Монтируется в крышах с уклоном 5-90°, выполняется из сосны, имеет 14 типоразмеров (540х700 ...

за окно, а люк с габаритными размерами 450х600 стоит 138 долл.

Цена — 305 долл.

На заседании этого сделано не было.

Но, как выяснили требовательные архитекторы, окна имеют только прямоугольную форму. Выводы Выводы члены клуба сделали сами, обсуждая результаты заседания. Желательно окончательно прояснить вопрос прав и взаимоотношений заказчиков мансард и “местных жителей”.

Эта тема актуальна, так как вопросы взаимоотношения строителей и граждан являются больными не только для строителей мансард.

Требуется юрист, возможно, имеющий опыт ведения подобных дел в суде.