Особое внимание сегодня уделяется многофункциональным комплексам, включающим в себя .

Особое внимание сегодня уделяется многофункциональным комплексам, включающим в себя объекты жилищного, социального и общественно-делового назначения.

Рынок недвижимости не дремлет. Создание современных, качественных площадей, отвечающих самым высоким эстетическим и функциональным требованиям – вот главные характеристики рынка.

Развитие и перспективы Строить все большие по размеру комплексы девелоперов стимулирует в первую очередь активный спрос как на торговые, так и офисные площади. Развивается тенденция «гигантомании»: здания становятся выше, площадь застройки – больше, увеличиваются объемы инвестиций. Одновременно повышается спрос на помещения больших размеров.

Это направление очень перспективное, и этот факт побуждает инвесторов объединять свои капиталы, чтобы развивать этот сегмент рынка недвижимости, создавая качественные коммерческие площади.

м2, то сегодня его запросы увеличились в 2-3 раза, до 2-5 тыс.

Так, если в 2004 г., например, продовольственный супермаркет мог разместиться на 1-1,5 тыс.

Вторая причина повышенного интереса к данному формату – это необходимость эффективного использования участка. Дороговизна и дефицит на рынке земли приводят к тому, что собственник стремится выжать максимум возможного из имеющегося. Строительство многофункциональных комплексов позволяет застройщику экономить ресурсы – землю и энергоносители.

м2.

Еще одна причина развития данного сегмента недвижимости, которая сегодня является острой проблемой, – необходимость выноса промзон, на территории которых будет создана общественная, коммерческая и жилая недвижимость.

«Развитие многофункциональных комплексов, как правило, связано с высоким потенциалом участка и его размером. Чтобы наиболее эффективно использовать участок, девелоперы стараются построить, не только, например, торговый центр, но и офисные помещения, и жилые. Совмещение нескольких функций в одном объекте выгодно собственнику, поскольку это повышает эффективность проекта в целом», – рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» (специализируется на комплексном сопровождении девелоперских проектов).

Площадь территории одного промышленного предприятия может достигать 300 га и больше, и создавать на ее территории один торговый центр – нерезонно и неэффективно.

На сегодняшний день в Киеве насчитывается более 100 промзон (шелковый комбинат «Дарницкий», «Киевхимволокно», Международный аэропорт «Жуляны», завод «Атэк», «Радикал», «Большевик», «Ленинская кузня», «Арсенал», фабрика «Юность», ПО «РАДАР» и др.), которые рано или поздно будут вынесены за пределы города.

Также, по мнению специалистов «Украинской Торговой Гильдии», высокий интерес к реорганизации промзон вызван высокой инвестиционной привлекательностью их месторасположения.

Поэтому возникает необходимость разработки комплексной застройки освобождаемых территорий.

«В условиях дефицита земельных ресурсов перепрофилирование промзон в коммерческие объекты является наиболее оптимальным вариантом развития данных территорий», – рассказывает Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия».

В Киеве и регионах Украины так сложилось, что большая часть промышленных территорий расположена в прилегающих к центру районах, на пути основных потоков населения в спальные массивы.

В соответствии с программой Президента Украины и правительства по интеграции в европейское сообщество ОАО «Киевский станкостроительный концерн» осуществил диверсификацию производства с переходом на инновационный путь развития, который предусматривает широкий спектр кооперации, вынос экологически вредных производств за пределы Киева.

Так, первым крупнейшим проектом должен стать многофункциональный комплекс на территории ОАО «Киевский станкостроительный концерн», концепция которого разрабатывается «Украинской Торговой Гильдией».

В связи с этим, сейчас активно ведется разработка проекта развития территории предприятия, предпроектные предложения которого были представлены и одобрены киевским Градостроительным советом. На освободившихся территориях (более 38 га) будет построено около 800 тыс.

Модернизация производства предприятия и концентрация наукоемких высокотехнологических сборочных процессов на небольших производственных площадях, привели к освобождению части производственных территорий.

При разработке данного проекта перед руководством ОАО «Киевский станкостроительный концерн» стоит задача более эффективно использовать производственную территорию, создать многофункциональный общественный центр с интеграцией в общую градостроительную концепцию развития города и обеспечить создание до 5 тыс.

м2 площадей, в состав которых войдут: региональный торгово-развлекательный центр, торговый пассаж, бизнес-парк, современный гостиничный комплекс, спортивно-оздоровительная и рекреационно-ландшафтные зоны, жилой квартал и др.

Однако мы уверены, что перспективность, масштабность и полезность этого проекта позволят привлечь достаточно инвестиций, – сказал Вадим Непоседов.

новых рабочих мест. «Чтобы освоить данную территорию, необходимы значительные ресурсы: во-первых, чтобы вынести часть вредных производств, и, во-вторых, чтобы возвести сам комплекс.

Также разрабатывается проект застройки промышленного района Киева Теличка, освоение которого предусматривает строительство многофункционального комплекса с объектами административного и общественного назначения, выставочно-торговыми и культурно-развлекательными центрами.

– И я надеюсь, что наши предложения будут восприняты как инвестиционными институтами, так и властными, и будут развиты в соответствующих направлениях. Разработка этого проекта положит начало кардинальному изменению отношения к развитию территорий промзон таких, как полуостров Рыбальский, завод «Арсенал», завод «Большевик» и, соответственно, позволит разработать и изучить важные типологические вопросы создания подобных объектов».

м2 жилья, 580 тыс.

В нем предусмотрены жилые и офисные сооружения, международный бизнес-центр, исследовательский квартал, городок развлечений «Центр иллюзий», а также множество кинотеатров, театров, музеев, яхт-клуб и громадное поле для гольфа. В планах также создание научно-развлекательного городка – аналога парижского парка Ла Виллет. В целом здесь планируют построить 700 тыс.

м2 торговых площадок.

м2 офисных площадей, а также 120 тыс.

Общая площадь территории, подлежащей застройке, составляет около 200 га.

Вся концепция направлена на создание нового городского центра.

Однако перечисленные выше проекты будут реализованы не раньше, чем через 10-15 лет.

Помимо этого, Генпланом столицы предусмотрено освоение территории Корчеватской промзоны общей площадью 133 га под инвестиционно-привлекательную жилую и общественную застройку, Рыбальского полуострова, где планируется сооружение делового центра Kiev City (деловой комплекс предусматривает гостинично-офисные, развлекательные комплексы, торговые центры, объекты социально-культурной сферы) и др. Таким образом, перспективой масштабных проектов, которые будут созданы в рамках реконструкции промзон, по словам Вадима Непоседова, является строительство не просто торгово-офисно-жилых комплексов, а совмещение на одной территории деловых кварталов, технопарков, гостиниц, жилых микрорайонов и торгово-общественных заведений.

Так, на Харьковском шоссе компания «УкоинвестСтрой» возводит многофункциональный комплекс площадью более 100 тыс.

В ближайшие 1-3 года будут строиться гораздо меньшие по размерам объекты.

м2, который включает в себя две офисные башни и торгово-развлекательный центр KOMOD. Компания «Торонто-Киев» начала строительство торгово-офисно-гостиничного комплекса площадью более 60 тыс.

м2, в состав которого войдут жилой дом, бизнес-центр и торгово-развлекательный центр. Возле станции метро «Левобережная» заканчивается строительство торгово-офисного комплекса площадью более 40 тыс.

Горького.

м2 по ул.

Здолбуновской площадью более 300 тыс.

Компания «Градострой» планирует реализовать проект МК по ул.

«Украинской Торговой Гильдией» разработаны проекты торгово-офисного комплекса LifeStile Center на Московском проспекте (более 180 тыс.

м2, в состав которого войдут бизнес-центр, торгово-развлекательный и спортивно-развлекательный центры, аквапарк, подводный ресторан, гостиница и др.

«Петровка» (64 тыс.

м2), торгово-офисного центра возле ст.м.

«Черниговская» (65 тыс.

м2), многофункционального комплекса возле ст.м.

Еще одним крупным проектом, перспективы которого пока туманны, должен стать Лыбидь-Плаза, который сейчас находится на стадии разработки концепции.

м2) и др.

должно быть построено шесть многофункциональных комплексов общей площадью более 410 тыс.

По подсчетам «Украинской Торговой Гильдии» в 2006-2007 гг.

«Многофункциональный комплекс – это объект недвижимости с двумя или более функциональными назначениями: магазины, офисы, услуги, развлекательные заведения, жилье, склады и т.д., которые объедены единым пространством и зданием с целью создания максимально комфортной среды для совершения покупок, работы и отдыха», – поясняет Вадим Непоседов.

м2 Определение и специфика Согласно классификации Urban Land Institute, многофункциональный комплекс, или как его еще называют mixed-use – это «проект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос».

Хотя возможны варианты, когда функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу.

Объединяя в себе несколько направлений, многофункциональные комплексы имеют четко выделенную доминирующую функцию, в зависимости от основного назначения объекта.

«Подобное сочетание наиболее актуально, если объект расположен на небольшом участке, наличие офисной составляющей дает, в свою очередь, дополнительный поток посетителей», – утверждает Виталий Бойко.

Так, можно выделить торгово-офисные центры, основную функцию в которых выполняет торговый центр, дополнением служат офисные помещения, которые чаще всего размещены на верхних этажах комплекса.

В данном случае формат магазинов должен соответствовать классности офисного центра.

Офисно-торговые центры – бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых размещены магазины.

По мнению специалистов «Украинской Торговой Гильдии», удачным примером такого комплекса может выступить БЦ «Леонардо», на нижних этажах которого размещены бутики и фитнес-центр.

В бизнес-центрах высокого класса целесообразно размещать дорогие бутики с товарами импульсной покупки: ювелирные изделия, бизнес-сувениры и т.д.

В данном случае, доминирующая жилая составляющая дополняется чаще всего торговыми помещениями, расположенными на первых этажах комплекса, которые могут быть представлены как в формате Smarkerip Cenmarkere, так и в формате полноценного торгового центра, где «якорем» чаще всего выступает продовольственный супермаркет и магазины ориентированы на жителей ближайшего района.

В бизнес-центрах более низкого класса, торговля может выступить дополнительной функцией при офисах, создавая, или помогая формированию потока покупателей. Жилищно-торговые комплексы – это очень распространенное сочетание.

При этом нельзя забывать, что при сочетании различных функций очень важна грамотная концепция.

Помимо вышеперечисленных к многофункциональным можно отнести офисно-складские, гостинично-офисные, офисно-жилые, гостинично-жилые и другие комплексы, при чем могут быть совмещены как два, так и более типов недвижимости.

С этой целью перед разработкой концепции подобных объектов наша компания проводит анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

«Самое главное в создании многофункционального комплекса – это правильно рассчитать его будущие составляющие.

Данный анализ включает в себя: анализ характеристик участка, анализ уровня конкуренции, анализ трех наиболее вероятных типов недвижимости, анализ занятости ниш, рекомендации по выбору стратегии девелопмента участка, определение характера использования и типа собственности, концепция специализации, предварительное проектирование, анализ финансовой целесообразности.

Основная цель этого анализа заключается в определении максимальной эффективности использования участка или объекта, с учетом, что такое использование физически возможно и финансово целесообразно, определении максимально эффективного сочетания комбинаций различных видов недвижимости (торговой, офисной, жилой, комбинированной).

– «Поэтому при создании многофункционального комплекса особенно важно уделить максимальное внимание анализу участка и концепции.

Таким образом, еще на начальном этапе работы над проектом, мы обеспечиваем эффективность вложений и, тем самым, минимизируем риски проекта», – отметил Вадим Непоседов.

Поэтому при выборе формата, сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности, а на исследования рынка и советы консультантов.

Поскольку эффективность его составляющих должна быть четко просчитана и маркетингово обоснована».

В этом году в Киеве не будет введен в эксплуатацию ни один торговый центр. Многие проекты, которые были заявлены, будут перенесены на один-два года.

Развитие индустрии торговых центров в Украине «заторможено» вследствие отсутствия гарантий возврата инвестиций и четких правил игры на рынке торговой недвижимости. Об этом сообщил директор департамента торговой недвижимости Компании «XXI Век» Александр Овчар.

Рынок не структурирован, зачастую девелопментом занимаются компании, для которых строительство ТЦ не является основным бизнесом или получившие земельные участки случайно.

«Такая ситуация, во-первых, объясняется тем, что украинский рынок торговой недвижимости еще молодой, поэтому его развитие сопряжено с целым рядом сложностей, характерных для любого развивающегося рынка.

К тому же, сильно сдерживают развитие рынка дефицит доступных земельных участков для нового строительства, трудности, связанные с получением прав на эти участки, несовершенство нормативной базы, непрозрачность рынка, общественные волнения, связанные с процессами строительства, нестабильность политической ситуации», – отмечает Александр Овчар.

Поэтому для нашего рынка все еще актуальны такие сложности, как неотработанность и непонимание бизнес-процессов, отсутствие четких критериев работы.

Ведь, несмотря на стремительное развитие рынка и сравнительно короткие периоды возврата инвестиций (по сравнению с Европой), риски очень серьезны.

Пока крупные инвестора только с интересом присматриваются к рынку торговой недвижимости Украины, но вкладывать деньги не рискуют.

Такое за рубежом просто невозможно представить. Выходить на наш рынок сегодня готовы только компании, специализирующиеся на венчурном инвестировании, инвестиционные фонды, которые готовы вкладывать деньги в страны с развивающимися рынками или компании, которые готовы создавать альянсы с местными крупными игроками.

Для иностранных инвесторов ситуация, когда после получения всех прав на землю, оформления всех соответствующих документов, утверждения проекта и начала строительства возможно изменение решения о землеотводе – просто нонсенс.

По мнению Генеральной прокуратуры, «факторами, влияющими на рост цен на недвижимость, являются как необоснованно высокие премиальные, так и другие выплаты сотрудникам организаций, связанных с работой строительных концернов, и увеличение стоимости строительных материалов, и возможный ценовой сговор между строительными компаниями, возводящими жилье в данных регионах».

Монополисты договорились Генеральная прокуратура Российской Федерации поручила Федеральной антимонопольной службе проверить исполнение строительными организациями антимонопольного законодательства при определении ими цены на возводимое жилье на предмет возможного ценового сговора.

В ФАС уже выразили сомнение в возможности доказать факт ценового сговора.

А так как «необоснованно высокий рост цен на жилье», по мнению Генеральной прокуратуры, препятствует «успешному осуществлению» национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», Федеральной антимонопольной службе (ФАС) было поручено «организовать проверку на предмет возможного ценового сговора при определении строительными организациями цены на вновь возводимое жилье, а также исполнения ими требований антимонопольного законодательства в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области».

Следует говорить об объективной ситуации, доходы населения растут, конечно, не такими темпами, как квартиры, но тем не менее.

Для этого необходимо либо иметь документальные свидетельства, либо аудиовидеозапись факта сговора. Новый Закон «О защите конкуренции», который упростит доказательства сговора, вступит в силу с октября. Хотя многие эксперты считают рост цен на недвижимость вполне обоснованным.

Это касается не только Москвы, но и других регионов.

Развивается стремительно ипотека, благодаря этому все больше людей могут воспользоваться кредитом и приобрести жилье.