Сегодня украинские девелоперы – это, чаще всего, не самостоятельные компании, а стру.

Сегодня украинские девелоперы – это, чаще всего, не самостоятельные компании, а структурные подразделения крупных холдингов.

По мнению специалистов компании «Giloner», украинский рынок девелопмента пребывает в настоящее время на стадии становления, и в целом – значительно отличается от мирового рынка.

Опыт показывает, что инвесторы сегодня вынуждены осуществлять проекты самостоятельно, создавая собственные службы по управлению проектами и нанимая на отдельные работы специализированные компании. Но даже функционирующих девелоперов, способных выполнить весь спектр работ по осуществлению проекта, еще недостаточно.

Кроме того, на рынке Украины уже активно работают компании, специализирующиеся на предоставлении отдельных услуг, необходимых для успешного осуществления проекта, таких как консалтинговые и маркетинговые, юридические и риэлторские, строительные и брокерские.

Это сказывается на результате работ, а также сроках сдачи объекта в эксплуатацию, усложняется ход всего процесса. Заметим, что ответственность за осуществление проекта и риски при этом остаются на плечах заказчика.

В результате, заказчики привлекают подрядчиков, способных выполнить лишь часть услуг.

Во избежание ответственности многие ключевые параметры оказываемых услуг даже прописываются в договоре с заказчиком.

В подобных случаях не всегда возможно точное определение сроков завершения этапов предоставляемых услуг.

Договор девелопмента При осуществлении проекта «под ключ» девелопер с его полной ответственностью требует установления специфических договорных отношений, направленные на следующее: • обеспечить ответственность девелопера перед заказчиком за сроки, качество и стоимость реализации проекта; • предоставить девелоперу возможность осуществлять проект, используя инвестиции и переданную в развитие недвижимость заказчика. Сегодня для предоставления услуг по реализации проектов используются, как правило, инвестиционные договоры, договоры о совместной деятельности, поручения и подряда. Ни один из перечисленных договоров не обеспечивает в полной мере баланс ответственности девелопера и его полномочий осуществлять проект. Один из принципов гражданского законодательства Украины – свобода договора, что дает возможность создания новых видов договорных отношений, не противоречащих законодательству.

Полученный в Украине опыт свидетельствует о том, что развитие девелоперских компаний будет происходить, в первую очередь, за счет ужесточения ответственности за оказанные услуги, а также предоставления комплексных услуг по реализации всего проекта, результатом которых будет получение прибыли заказчиком.

Использование элементов договорных отношений подряда дает возможность обеспечить и гарантировать ответственность девелопера за осуществление проекта в целом.

Так для обеспечения баланса интересов заказчика и девелопера создан договор девелопмента, объединяющий в себе элементы договоров подряда и поручения.

Договор девелопмента – это единый договор, который заключают заказчик и девелопер для осуществления проекта в целом. Важные условия договора • результат осуществления проекта в виде определенной суммы прибыли, которую получил заказчик; • срок реализации проекта, при этом его завершение связано не только с окончанием строительства объекта, но и с получением прибыли; • бюджет и график финансирования проекта, что предоставляет возможность заказчику заранее спланировать не только необходимый объем финансирования, но и финансовые потоки, необходимые для реализации проекта; • ответственность девелопера за сроки, выполнение графика финансирования и качество работ; • условия тендерного привлечения генподрядчика, риэлтора, эксплуатирующей организации и других субподрядчиков; • определение рисков и способов управления рисками, то есть план управления рисками; • создание системы отчетности, позволяющей заказчику владеть всей необходимой информацией в ходе его деятельности. Функции заказчика в договоре: • осуществление финансирования в соответствии с графиком финансирования проекта; • рассмотрение отчетов, согласование графика реализации и графика финансирования проекта; • выплата вознаграждения девелоперу.

Также применение элементов договорных отношений поручения дает возможность девелоперу осуществлять проект с помощью использования недвижимого имущества заказчика, переданное в управление.

Ответственность девелопера Перспективы использования девелопмента связаны с закреплением в договоре финансовой ответственности девелопера за результаты реализации проекта (сроки, качество работ, финансовый результат по проекту) в виде уменьшения финансовый прибыли девелопера.

Функции девелопера в договоре: • координация взаимодействия всех участников проекта с целью достижения максимального финансового результата; • разработка инвестиционного проекта; • легализация проекта, то есть проведение согласований, получение разрешений; • организация разработки проектной документации, ее согласование и утверждение; • организация распоряжения объектом, включая организацию разработки концепции выведения и продвижения объекта на рынок; • организация разработки концепции управления объектом; • организация строительства объекта; • проведение тендеров на привлечение генподрядчика, риэлтора, эксплуатирующей организации и заключение договоров и заключение контрактов с генеральным подрядчиком и риэлтором; • проведение текущих мониторингов: маркентинговых, изменения законодательства и мониторингов финансового рынка; • составление, корректировка и согласование с заказчиком графиков осуществления и графиков финансирования проекта, контроль за их выполнением; • надзор за соблюдением качества и сроков выполнения всеми участниками проекта работ по договору в соответствии с графиком осуществления проекта; • разработка и согласование с заказчиком плана управления рисками и распределение ответственности за управлением рисками между участниками проекта; • применение или организация использование превентивных мер и мер реагирования на риски; • предоставление отходов о ходе осуществления проекта (текущие, заключительный отчет и внеплановые отчеты).

При этом на время разработки договора девелопмента стороны должны заключить протокол о совместном развитии проекта, определяющий порядок разработки девелопером договора девелопмента, основные этапы осуществления проекта и вознаграждение девелопера.

Порядок заключения договора Поскольку договор девелопмента учитывает специфику реализации конкретного проекта, требуется время на разработку и согласование сторонами такого договора.

Она предполагает постепенное осуществление проекта.

За последние годы наработана типовая схема осуществления проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости.

Затем наступает период легализации проекта, предоставление проектной документации, проведение тендера и заключение контракта с генподрядчиком.

Начинается работа с подписания договора девелопмента.

На третьем этапе – проводится тендер и заключение контракта с эксплуатирующей организацией, разработка управления объектом и сама эксплуатация объекта.

После строительства «стартует» второй этап – проведение и заключение контракта с риэлтором, подготовка концепции выведения объекта на рынок, сам процесс выведения на рынок и реализация объекта.

«Наибольшую активность проявляют польские инвесторы», – рассказывает Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия».

Развитие рынка недвижимости привлекает в Украину все больше иностранных инвесторов, и для этого есть все предпосылки.

Помимо них на нашем рынке присутствуют прибалтийские инвесторы, и такие западноевропейские гранды девелопмента, как Франция, Англия, Германия, которые ищут объекты для вложения собственных средств.

– «Менталитет, порядок ведения бизнеса очень схожи с украинским. Поэтому полякам легче всего осваиваться в Украине.

Украина – страна с большими возможностями как для вложения капиталов, так и для получения доходов с этих вложений.

Можно сказать, что среди европейских инвесторов и девелоперов существует мода на рассмотрение Украины, как страны для вложения инвестиций». Тоже можно сказать и о заинтересованности российского капитала.

Так, по словам Виталия Бойко, доходность торговой недвижимости в Киеве составляет 20% при затратах $750 за 1 м2, в Москве – 14% ($900 за 1 м2), доходность офисной недвижимости в Киеве – 18% ($650 за 1 м2) и в Москве – 10 % ($1100 за 1 м2).

В отличие от Москвы, где цена вхождения в бизнес недвижимости очень высока, в Киеве это может быть за гораздо меньшие деньги, а доходность объектов недвижимости в столице по-прежнему опережает доходность в Москве.

Однако какой бы ни была привлекательность рынка, существенную роль для иностранных инвесторов играют опасения, связанные с национальными отношениями и политической нестабильностью.

Не очень отличается и ситуация на ринке жилой недвижимости.

Поэтому вопросы политического характера здесь неуместны.

Хотя на самом деле, кто бы ни был у власти, всегда среди чиновников найдутся те, кто имеет свои существенные интересы в недвижимости.

Однако в отличие от Запада, где на вторичном рынке можно приобрести право на участок, в Украине – инвестор может купить только право аренды по цене владения.

Препятствия Основная причина, тормозящая приход иностранных инвесторов, – сложность с получением земельных участков. Чтобы купить земельный участок в Украине инвестор должен идти на вторичный рынок.

«Инвестор платит двойную цену.

А чтобы приобрести его в собственность должен выкупить у города.

В таком случае, есть только два пути работы на украинском рынке. Первый – покупка существующего объекта – действующего бизнеса. Второй путь – совместное создание проекта.

Инвесторы же заинтересованы, чтобы земля была в собственности, потому что тогда этот участок можно рассматривать как залоговое имущество и проблема с кредитованием или рисками минимальна», – рассказывает Виталий Бойко.

«Поэтому они готовы привлекать в проект украинскую сторону, которая обладает правом владения землей, и которая по обязательствам берет на себя все документальное и юридическое сопровождение проекта», – говорит г-н Бойко.

Этим путем идут иностранные девелоперы, у которых есть финансирование от западных фондов. Однако и в этом случае есть боязнь земельных и согласовательных вопросов.

В некоторых городах рынок недвижимости в ближайшие пару лет будет на грани насыщения. «Поэтому вместо того, чтобы конкурировать с существующими объектами, лучше войти в уже готовый проект, скорректировать его и выйти в хорошем месте, с хорошей идеей, но с украинским партнером.

На сегодняшний день по всей Украине создано большое количество проектов торговых и бизнес-центров.